Steuern sparen mit Immobilien: Chancen der "AfA" bei Investitionen in Pflegeimmobilien

Steuern sparen Immobilien

09.07.2025
Mirijam Annina Merkoffer

Viele Menschen investieren in Immobilien, doch sie lassen sich große Potenziale entgehen. Insbesondere einkommensstarke Haushalte können durch Kapitalanlagen in Immobilien ein beträchtliches Vermögen aufbauen, und zwar dank steuerlicher Vorteile. Pflegeappartements zur Kapitalanlage bieten beispielsweise exzellente Möglichkeiten, mit einer Immobilie Steuern zu sparen und attraktive Renditen zu generieren. Im folgenden Beispielsfall lassen sich bei einem Kaufpreis von 190.000 Euro im Laufe von 20 Jahren 84.000 Euro an Steuerrückerstattungen generieren, das entspricht über 44 Prozent des Kaufpreises. Aber fangen wir von vorne an:

Abschreibungen bei vermieteten Immobilien

Dass Anlage-Immobilien steuerlich attraktiv sind, ist kein Geheimnis. Gerade für einkommensstarke Personen mit hohen Steuerbelastungen bieten sie gute Möglichkeiten, die Steuerlast legal zu verringen. Zu nennen sind hier beispielsweise absetzbare Kosten wie Zinsen aus einer Finanzierung, Verwalter- und Instandhaltungsgebühren, insbesondere aber auch die Möglichkeiten, die sich durch die "AfA" ergeben, die in den letzten Jahren gesetzlich immer attraktiver wurden.

Die "Absetzung für Abnutzung", kurz "AfA" oder einfach "Abschreibung" genannt, regelt die steuerrechtliche Wertminderung von Anlagevermögen. Sie kann für alle Immobilien genutzt werden, die vermietet, aber nicht selbst genutzt werden. Als Grundlage für die Berechnung der "AfA" dienen der Kaufpreis des Gebäudes ohne Grundstücksanteil und die Kaufnebenkosten. Deren Summe wird bei der sogenannten "linearen AfA" durch die gesetzlich festgelegte Nutzungsdauer geteilt und daraus ergibt sich der jährliche Abschreibungsbetrag.

Wichtig dabei zu erwähnen: Die AfA-Nutzungsdauer entspricht dabei regelmäßig nicht der tatsächlichen Lebenserwartung einer Immobilie. Bei Wohnimmobilien ging man zum Beispiel lange Zeit von bis zu 100 Jahren Lebenserwartung aus, angesetzt wurde stets eine AfA-Nutzungsdauer von pauschal 50 Jahren, was einem Abschreibungsbetrag von zwei Prozent p.a. entspricht.

Steueranreize für umweltfreundliche Neubauten und den Bestand

Zudem muss die AfA-Regelung als ein Mittel der staatlichen Steuerpolitik verstanden werden: Aktuell wird der Wohnungsneubau besonders gefördert. So wurde zum 01.01.2023 für Neubauten ein höherer linearer Abschreibungsbetrag von drei Prozent p.a. beschlossen und später durch die Option einer degressiven AfA mit dem Anfangswert von fünf Prozent p.a. ergänzt. Außerdem wurde eine Sonderabschreibung für besonders umweltfreundliche Gebäude nach dem QNG-Standard eingeführt. Im Idealfall können so knapp 50 Prozent der Anschaffungskosten binnen zehn Jahren von der Steuer abgesetzt werden.

Und danach? Was auf den ersten Blick sehr positiv klingt, hat zwei Haken: Nach zehn Jahren sinken die Steuervorteile rapide und der Wiederverkauf wird schwieriger, da diese AfA-Optionen nur einmal genutzt werden können. Wenig attraktiv also für den nächsten Käufer.

Anders im Bestand: Hier hat der Bundesfinanzhof bereits 2021 die Möglichkeit stark vereinfacht, eine individuelle Restnutzungsdauer feststellen zu lassen und so einen gegebenenfalls deutlich höheren Abschreibungssatz als die üblichen zwei Prozent p.a. zu realisieren.

Die Münchner Terago Gruppe hat sich auf solche Bestandsobjekte im Pflegemarkt spezialisiert. "Wir bieten unseren Kunden Renditeobjekte mit gleichbleibend hohen linearen Abschreibungen von vier oder fünf Prozent p.a. an. So können die gesamten Anschaffungskosten binnen 25 oder sogar 20 Jahren abgeschrieben werden. Und auch ein neuer Investor profitiert beim Wiederverkauf der Objekte von den gleichen Vorteilen", so Geschäftsführer Matthias Reinhard.

Steuern sparen durch Immobilien: Ein Rechenbeispiel

Bei einem mittleren Kaufpreis von 190.000 Euro und einer abschreibungsfähigen Gesamtsumme von rund 200.000 Euro (Gebäudewert, Kaufnebenkosten plus Grunderwerbsteuer) können Investoren bei fünf Prozent AfA 10.000 Euro jährlich als AfA von der Steuer absetzen – und das 20 Jahre lang. Somit lassen sich bei einem Spitzensteuersatz von 42 Prozent 4.200 Euro jährlich als Steuerersparnis verbuchen. Auf 20 Jahre gerechnet ergeben sich also 84.000 Euro an Steuerersparnis, was über 44 Prozent des Kaufpreises entspricht.

Aus finanzieller Sicht zusätzlich positiv: Die Bestandsobjekte von Terago bieten hohe Mietrenditen bei gleichzeitig sehr niedrigen Nebenkosten. So sind Kapitalanleger schnell im Plus mit ihrer Investition.

Renditestarke Kapitalanlagen mit Terago – sozial und ökologisch

"Für uns liegen die Vorteile von Bestandsobjekten auf der Hand: Neben den sozialen und ökologischen Vorteilen, dass dringend benötigte Pflegeplätze erhalten werden und dass bereits bestehende Gebäude erhalten und optimiert werden, erwarten die Käufer von Bestandsobjekten höhere Renditen und höhere lineare Abschreibungen. Anders als bei Neubauimmobilien gibt es auch keine Pre-Opening-Phase und die Käufer erhalten ihre Miete direkt nach Kaufpreiszahlung", fasst Geschäftsführer Matthias Reinhard zusammen.

Da Immobilieninvestments für die Käufer aber herausfordernd sein können, unterstützt Terago nicht nur bei der Suche nach einem passenden Objekt und dessen Finanzierung, sondern stellt für das Objekt auch professionelle "AfA-Gutachten" zum Steuernsparen zur Verfügung. So können Kapitalanleger 100 Prozent der Vorteile nutzen, die Pflegeimmobilien als Kapitalanlage bringen, aber mit null Prozent Aufwand.