Immobilien – das ändert sich 2023

BETTERHOMES

18.04.2023
Birte Klingenfuß

Das vergangene Jahr war von weitreichenden gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und geopolitischen Turbulenzen geprägt. Im Immobilienbereich haben sich vor allem die gestiegenen Energiepreise, die starke Verteuerung bei den Baukrediten und zahlreiche Probleme bei der Grundsteuererklärung ausgewirkt. Entsprechend bedeutsam ist die Frage geworden, wie die Entwicklung im Jahr 2023 weitergeht. In diesem Artikel geben die Expert*innen von BETTERHOMES ihre Einschätzung ab.

Ausblick bei den Zinsen

Viele Jahre konnten Käufer*innen und Bauherr*innen Immobilienkredite zu günstigsten Konditionen von zum Teil weniger als einem Prozent für eine Zinsbindung von zehn Jahren erhalten. 2020 hat sich das jedoch geändert. Innerhalb kürzester Zeit haben sich die Zinsen auf fast vier Prozent erhöht. Das liegt vor allem an den drastischen Leitzinserhöhungen der Europäischen Zentralbank.

Für das aktuelle Jahr erwarten Baufinanzierungsexpert*innen moderate Zinsschritte von etwa 0,25 Prozent pro Quartal. Hinsichtlich der Bauzinsentwicklung könnte dies für eine leichte Entspannung sprechen. Es wird prognostiziert, dass sich die Bauzinsen auf dem aktuellen Niveau einpendeln oder allenfalls noch leicht steigen.

Kaufpreise könnten zurückgehen

Eigentümer*innen, die ihre Objekte im vergangenen Jahr verkauft haben, konnten zum Teil erhebliche Wertzuwächse realisieren. In Hamburg etwa stiegen die Preise in gefragten Wohnlagen wie beispielsweise Eimsbüttel um 45 Prozent. Nun wird angesichts von Entwicklungen wie großen Rezessionssorgen, hohen Energiepreisen und der ausgeprägten Inflation vielerorts von einer Trendwende gesprochen. Expert*innen gehen davon aus, dass die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen in vielen Regionen Deutschlands 2023 um vier bis sechs Prozent zurückgehen könnten.

Wenn diese Entwicklung tatsächlich eintritt, sind die Chancen für Immobilienbesitzer*innen nach wie vor gut, ihre Objekte zu überdurchschnittlichen Preisen zu verkaufen. Da sich die Preise 2022 gegenüber dem Vorjahreszeitraum zum Teil noch einmal zweistellig erhöht haben, dürften in vielen Fällen noch immer erhebliche Gewinne möglich sein.

Jahressteuergesetz: Erhöhung der Erbschaftssteuer

Am 16. Dezember 2022 stimmte der Bundesrat dem Entwurf zum Jahressteuergesetz 2022 zu. Das wirkt sich vor allem auf diejenigen aus, die Immobilien schenken oder vererben. Denn durch die Passage "Anpassungen der Vorschriften zur Grundbesitzbewertung" wird es wahrscheinlich in einer Vielzahl von Fällen zu deutlichen Erhöhungen bei Schenkungs- und Erbschaftssteuern kommen. Wie der Eigentümerverband Haus & Grund erklärt, könnten auf Erb*innen und Beschenkte bis zu 30 Prozent höhere Steuern zukommen.

Wird bei der Bewertung der Immobilie das Vergleichswertverfahren eingesetzt, hat die Neuregelung keine Auswirkungen. Beim Sachwertverfahren ist das anders. Hier gibt es ab 2023 neue Vorgaben, durch die der Wert der Immobilien deutlich erhöht wird. Das betrifft unter anderem den Sachwertfaktor, der um 0,4 Prozent steigt, und eine von 70 auf 80 Jahre verlängerte Nutzungsdauer. Hinzu kommt ein Regionalfaktor, der sich je nach Region auf 1,1 und mehr belaufen kann. Beim Ertragswertverfahren gilt künftig ein verringerter Liegenschaftszins. Außerdem ändert sich die Berechnung der Bewirtschaftungskosten.

Grundsteuererklärung mit verlängerter Abgabefrist

Die vielen technischen Probleme des Steuerprogramms Elster haben dazu geführt, dass viele Immobilienbesitzer*innen beim Thema Grundsteuer nahezu verzweifelt sind. Deshalb hat der Fiskus die Abgabefrist vom 31. Oktober 2022 auf den 31. Januar 2023 verschoben. Wie groß der Aufwand für die Datenabgabe ist, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. In Hamburg zum Beispiel reichen wenige Daten, während andernorts deutlich umfassendere Informationen abgegeben werden müssen.

Höhere Grunderwerbsteuer in Hamburg und Sachsen

Ab 2023 zahlen Hauskäufer*innen in Hamburg und Sachsen 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer. Das ist eine Erhöhung von zwei Prozent in Sachsen und von einem Prozent in Hamburg. Mittlerweile werden in den meisten Bundesländern die maximal möglichen 6,5 Prozent erhoben. Nur noch in Bayern liegt der Steuersatz weiterhin bei 3,5 Prozent. Aufgrund der bislang fehlenden bundesgesetzlichen Grundlage konnte die vom Senat geplante Entlastung für Familien über einen reduzierten Steuersatz von 3,5 Prozent noch nicht umgesetzt werden.

Entlastung bei den Energiepreisen

Mit der ersten Stufe der Dezember-Soforthilfe hat der Staat die Abfederung der hohen Kosten für Gas und Fernwärme mit der Abschlagszahlung im Dezember übernommen. Diese Hilfe kommt aber nur bei Steuerpflichtigen ohne Abzüge an, die keinen Solidaritätszuschlag zahlen müssen. Wer die Abgabe weiter zahlt und steuerlich zu den Besserverdienenden zählt, muss die Soforthilfe versteuern.

Eine weitere Entlastung gibt es durch den Gas- und Strompreisdeckel, der ab dem 1. März rückwirkend zum 1. Januar 2023 greift. Dann zahlen Verbraucher*innen ein Jahr lang für 80 Prozent ihres 2022 prognostizierten Jahresverbrauchs pro Kilowattstunde höchstens 12 Cent für Gas und 9,5 Cent für Fernwärme. Für den restlichen Verbrauch ist der Tarif zu zahlen, der vom Anbieter festgelegt wurde. Bei Strom ist der Preis auf 40 Cent je Kilowattstunde und auf 80 Prozent des Vorjahresverbrauchs begrenzt.

Mit einer Härtefallregelung hat sich die Bundesregierung darauf geeinigt, Privathaushalte zu entlasten, die mit Pellets, Öl und Flüssiggas heizen. Es ist jedoch eine Beantragung notwendig.

Überblick über weitere Neuerungen

Darüber hinaus gibt es noch zahlreiche weitere gesetzliche Neuerungen. Hier sind vor allem die Folgenden zu nennen.

• Novellierung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes: Erhöhung der aktuell niedrigen Vergütungen für die Einspeisung ins öffentliche Netz

• Steuerfreiheit bei kleinen Solarstromanlagen

• Pflicht für Solardächer in Hamburg, Berlin, Niedersachsen und Rheinland-Pfalz

• Abschaffung des Baukindergelds

• Stufenmodell für CO₂-Steuer

• WEG-Reform: Anspruch auf WEG-Verwalter ab Dezember